中古物件購入時の敷地のチェックポイント(擁壁・日照)

丘陵地にある住宅街では、擁壁があることが一般的です。敷地を階段状にすることで平ら
な部分を形成しています。神戸や横浜の住宅地が有名ですが、全国どこにでもある光景で
す。こうした擁壁付の不動産を購入する際にはどんなポイントに注目して確認したらよい
でしょうか。
まずは擁壁の耐久性です。専門家に依頼して内部の鉄筋の状態やコンクリートの中性化の
程度などを調べることもできます。ですが、そこまでの時間とお金をかけるのは現実的で
はありません。おのずと自分たちで調査することになります。専門知識のない人が擁壁内
部の構造を調べるのは難しいことです。ですが、せめて表面にひびや割れ目がないことは
確認しましょう。ひびや割れ目があるとそこから雨水が侵入し、内部の鉄筋がさびてしま
います。こうなると強度も低下し、倒壊のおそれもあるのです。
擁壁の水抜き穴の有無も確認しましょう。普段何気なく見ていると気づかないものですが
、擁壁には地下水の水抜き穴が一定の間隔でならんでいます。擁壁の大敵は水です。しみ
込んだ雨が水抜き穴を通って地上にでてきます。水抜き穴がないと水の行き場がなくなり
、敷地内に滞留してしまうのです。滞留した水は擁壁に大きなダメージを与えます。
擁壁の下側に位置する敷地の場合は、擁壁下部に排水溝があるか確認しましょう。地面に
しみ込んだ水が擁壁の水抜き穴から出てきます。排水溝がないとこの水が敷地内に進入し
てくるのです。排出された雨水がきちんと排水溝を通って排水されるかの確認も必要にな
ります。
現地に行ったら日照の具合も確認しましょう。理想を言えば、一日現地にいて日当たりを
確認することが望ましいですが、現実には難しいものです。せめて午前と午後の2回は現
地に足を運び、日当たりを確認しましょう。南側の地形や建物によって、太陽がでてくる
のが遅かったり、早い時間に日が陰ったりといったことがわかります。
日の当たらない部分の水はけを確認することも大切です。水はけが悪いとカビの原因にも
なります。建物にダメージを与えかねません。事前に確認しておけば建物の配置や土砂の
入れ替えで対策を施すことも可能です。
建物がある場合は、日の当たらない建物の基礎部分などにカビなどが生えていないかも確
認しましょう。北側はどうしても日当たりが悪く、雨が乾燥するのにも時間がかかります
。水はけや風通しがよければ大きな問題にはなりません。もしカビなどを発見したらカビ
の生えにくい塗料を使ったり、風通しを良くするような建物配置にしたりと、対策を考え
ましょう。
擁壁や日照は一般の人では詳しくはわからないところもあります。ですが、表面のひびや
日当たりくらいならば十分に確認することができます。現地で気が付けばその後に専門家
に相談することも可能です。現地でできるだけ情報を集めるようにしましょう。